Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница?

Автор статьи:
Евгений Пришвин, прораб отделочных работ
05.01.2022

img

Оценка стоимости квартиры нужна для ее продажи, получения ипотеки, расчета налога. Сегодня разберемся в разнице между рыночной и кадастровой стоимостью, способами их расчета и переоценки.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость

Процесс определения стоимости квартиры нужно начинать с понимания, какая именно стоимость вам необходима. Всего существует 4 вида стоимости: рыночная, кадастровая, ликвидационная и инвестиционная. Последние две нужны для понимания, за какую цену недвижимость можно продать быстро, и для расчета потенциального дохода, который с квартиры можно получить. 

Рыночная и кадастровая стоимости одной квартиры могут сильно отличаться. Ниже расскажем, что входит в характеристики оценки и для она нужна.

Что такое рыночная стоимость и как ее рассчитать

Это сумма, за которую ее можно продать. Она называется будущим покупателям и указывается в договоре купли-продажи. На нее влияет много факторов: ремонт, вид из окон, инфраструктура района, этаж и даже соседи. 

Изменяться рыночная цена может даже в зависимости от сезона. Например, загородные дома весной и летом стоят больше на 15-20%, нежели зимой.

Рыночный показатель может отличаться у квартир с одинаковой планировкой в одном доме. Например, из-за ремонта, материала окон и вида из них, этажа.

Цена для продажи обычно рассчитывают тремя способами:

1. Сравнительный

Квартира стоит примерно столько же, сколько стоят объекты с той же площадью, количеством комнат и инфраструктурой неподалеку. Для расчета этим методом обычно вычисляется средняя цена похожих квартир. Повышающим коэффициентом может послужить, например, техника, которую продавец оставляет покупателю, а на понижение сыграет старый ремонт, первый этаж и так далее.

2. Доходный

Квартира рассматривается как источник будущего дохода, например, от сдачи. В оценку входит и потенциальная прибыль, которую она может принести за определенный период. При таком методе расчета также учитываются риски — сейсмическая активность региона, другие факторы, которые могут препятствовать получению прибыли с недвижимости. Этот метод чаще всего используется для оценки инвестиционной стоимости, суть его состоит в том, что цена объекта не должна превышать выгоду, которую он может принести.

3. Затратный

Основной тезис: недвижимость не должна стоить больше суммы, которую надо потратить для строительства идентичного объекта. Чаще всего он используется при расчете оценку домов без отрыва от земельных участков. В него входят: цена материалов, работы строителей, а также степень износа выбранного дома.

Для получения максимально точной оценки квартиры лучше использовать все 3 способа. Но для оценивания примерной рыночной стоимости самостоятельно можно воспользоваться только сравнительным методом. 

Обычно, рыночный показатель назначает продавец либо риелтор. Оценщик может быть нужен только в случае необходимости официального заключения о стоимости объекта. Он нужен банку для выдачи ипотеки покупателю.

Что такое кадастровая стоимость и кто ее рассчитывает

Ее вычисляют государственные органы по Федеральному закону от 31 июля 2020 г. 269-ФЗ. Кадастровая стоимость квартиры это база, которая нужна для расчета налога на имущество.

Она рассчитывается без осмотра квартиры и не учитывает ее индивидуальных показателей. На ее величину влияет город, площадь, возраст дома. Чаще всего квартиры с одинаковым количеством комнат в одном доме имеют одинаковую кадастровую оценку.

Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, нужно оставить запрос на сайте Росреестра или найти свою квартиру на кадастровой карте. Для этого понадобится кадастровый номер, найти его можно в выписке ЕГРН.

Кадастровая цена влияет на:

  1. Величину налога на имущество. Ставка в разных регионах может разниться, на нее также влияет сколько стоит квартира.
  2. Если в дарственной не прописана рыночная величина, то налог на дарение тоже вычисляется по кадастровой цене. При получении недвижимости в дар от близких родственников, налог платить не нужно
  3. При продаже квартиры менее, чем через 3 года после покупки, по большей цене, чем при покупке, продавец должен заплатить налог на доход. Если рыночная цена ниже 70% кадастровой, то налог рассчитывается из последней. Если выше — то из стоимости по договору. Например, кадастровая стоимость квартиры — 1 млн рублей, 70% от нее это 700 тысяч. А квартира продается за 1,2 млн по договору, тогда 13% налога высчитывается из этой суммы и составляет 156 тысяч рублей.
  4. Кадастровый показатель также влияет на размер госпошлины при нотариальных сделках с недвижимостью.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Две эти стоимости могут совпадать, но на практике рыночная обычно больше кадастровой. Обратная ситуация может быть, если на рынке недвижимости в определенном регионе произошел резкий спад, или же из-за ошибки в оценке.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной не учитывает индивидуальных характеристик объекта. Для ее вычисления важны только 3 показателя: район города, планировка и возраст дома.

В то время, как рыночная может включать в себя неограниченное число показателей, вплоть до стоимости материалов внутренней отделки и фирмы холодильника, который остается новым владельцам. 

Назначать цену, за которую жилье будет выставлено на продажу, владелец волен сам. Она может быть выше рыночной, если он решил заработать, или же ниже, если собственнику нужно срочно продать квартиру.

А кадастровая цена никак не зависит от желания ни собственника, ни покупателя, ни риелтора. Она рассчитывается государственными органами по строго регламентированному алгоритму. Но если ее оспорили более 30% собственников в регионе, то государство обязано сделать перерасчет оценки.

Как обжаловать кадастровую стоимость

Многие расходы владельца квартиры зависят от ее кадастровой стоимости. Если в ее вычислении была допущена ошибка, или вы не согласны с оценкой государства, то можно обжаловать ее.

Если вы хотите обжаловать фактическую ошибку, например, в площади квартиры, то можно обратиться в МФЦ. Для этого понадобятся документы на квартиру и пояснение причины оспаривания.

Если же ошибки в подсчетах нет, но владелец все же не согласен с кадастровой ценой, можно обратиться в суд со следующими документами:

  • Выпиской о кадастровой стоимости;
  • Выпиской из ЕГРН;
  • Договором купли-продажи или любым другим документов, подтверждающим ваши права на собственность;
  • отчетом независимого оценщика, в котором будет указана устраивающая вас величина.

Вместе с исковым заявлением эти документы отправляются в суд общей юрисдикции. Для составления правильного заявления и отстаивания своих интересов, возможно, понадобится участие юриста.

Что влияет на кадастровую и рыночную цену объекта

Рыночная и кадастровая цена вычисляется по разным параметрам.

На кадастровую стоимость влияет:

  • Местоположение: район и город. Жилье в центральных районах оценивается большими суммами, чем на окраинах. Также как и городские квартиры стоят больше сельских.
  • Возраст дома. Чем старше дом, тем больше степень его износа. Цена старого жилья может быть намного ниже новостроек.
  • Количество комнат и площадь. Есть несколько видов планировок квартир в типовых домах. Так как кадастровая оценка учитывает только эти параметры, две квартиры с абсолютно разным ремонтом, но одинаковой планировкой могут иметь одинаковую оценку.

На рыночную стоимость влияют:

  • Ситуация на рынке. На рынке недвижимости цены могут расти и падать под влиянием многих условий. Например, при улучшении инфраструктуры в определенном районе, квартиры будут дорожать. А в случае природных катаклизмов или начала военных действий, цена упадет.
  • Материал стен. От него зависит микроклимат и шумоизоляция помещения. Квартиры в домах из более качественных и плотных материалов стоят больше.
  • Ремонт. Свежесть и качество ремонта тоже влияют. Дизайнерские проекты продаются намного дороже, чем квартиры с “бабушкиным” стилем.
  • Экологическая обстановка. Дома рядом с озерами, лесами и парками ценятся больше, чем дома рядом с заводами.
  • Особенности общей территории дома. Закрытая территория с ландшафтным дизайном или охраняемой парковкой может увеличивать цену квартир, а вот отсутствие парковки и неблагополучное население района — наоборот.
  • Также может влиять множество других характеристик. Вид из окна, количество этажей в доме, архитектура подъезда и так далее. 

Подведем итоги. Можно сделать вывод — кадастровая цена это более статичный показатель, нежели рыночная стоимость. На него влияет не такое большое количество факторов и его не так уж просто изменить. 

Кадастровая стоимость оценивается государством и влияет на размер налогов на имущество. Рыночная — более шаткий показатель, он может меняться как в связи с действиями собственника, так и по независящим от него обстоятельствам.

 

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Похожие статьи
img
Разобраться в конструкции современных пластиковых окон может быть сложно обычному человеку. Тем более, когда речь идет о новых технологиях - энергосберегающих стеклопакетах. Что это, чем они отличаются от обычных, какими свойствами обладают и кому нужно устанавливать такие в квартире - рассказываем в статье.
img
Современные пластиковые окна намного надежнее старых деревянных. Но вот разобраться в их структуре может быть сложно обычному человеку. Выбирая камерность окон важно понимать, на что она влияет. О том, как выглядит двухкамерный стеклопакет, на что влияет количество камер в окнах, рассказываем в статье.
img
Вплоть до середины ХХ столетия окна были деревянными и обладали переплетом, делящим поле остекления на отдельные секции, которые бывают как глухими, так и распашными. Оконный переплет был необходим в конструкции деревянных окон и без него нельзя было представить окна, так как он был частью оконной рамы.   В 1950-х годах в Германии инженер Хайнц Паше запатентовал первые окна из поливинилхлорида. Эти...
img
Первые оконные проемы люди завешивали шкурами животных, циновками или тканью. Позднее их стали делать из материалов, похожих на стекло, например, из слюды или тонких листов мрамора, так как стекло еще не было изобретено. В Японии оконное стекло делали из рисовой бумаги, которая заменяла его. Стеклянные окна появились в 1300 году до нашей эры в Римской империи. В 1330 году до...
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Хотите прикинуть во сколько обойдется ремонт Вашей квартиры?

Введите параметры своего жилья и желаемый тип ремонта в калькулятор и узнайте примерную смету в вашем городе

РАССЧИТАТЬ СТОИМОСТЬ РЕМОНТА
Лучшие статьи
img
Любой ремонт хочется закончить как можно быстрее. Но время суток для его проведения регламентируется законом. Сегодня расскажем в какое время...
Читать далее
img
Отделка стен - часть финишной прямой ремонта, это всегда приятный эстетический процесс. Чтобы  определиться с материалами для отделки стен в...
Читать далее
img
Сегодня уже почти не встретишь дом или квартиру без пластиковых окон. С каждым годом цены на пластиковые окна становятся все...
Читать далее
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Оставьте заявку и мы подберем 3 компании с хорошим рейтингом
Оставить заявку
Оставьте заявку и в течении 10 минут наш оператор перезвонит вам и проконсультирует
img
Этажи

Дмитрий Степанов

5
Огромное спасибо Сергею Журову — он отличный специалист с большим опытом и персональным подходом к каждому клиенту! Благодаря ему купили квартиры сестре жены и тестю. Сергей проконсультировал по все моментам, обозначил на что следует обратить внимание, да еще и скидку через него удалось получить. Все четко, быстро. С Сергеем всегда можно оперативно связаться. Еще раз огромное спасибо ему от всех нас!
img
CENTURY 21 Римарком

Алексей

5
Сопровождение сделки прошло замечательно. Обслуживанием доволен. Хочется выразить благодарность сотруднице Головановой Ольге. Очень внимательная, грамотная, по всем вопросам, с которыми обращался, были даны конкретные и точные ответы. На всех этапах сопровождала процесс, оперативно реагировала и содействовала сделке, отстаивая интересы клиента. Большая просьба к руководству поощрить Ольгу. С Уважением, Алексей.
img
Этажи

Дмитрий Бондаренко

1
Комиссия берётся и с продавца и с покупателя. Для риэлтора — очень удобно, но продавец теряет потенциальных покупателей (не согласных с подобной системой), что заставляет задуматься о необходимости в подобных посредниках.
Не рекомендую
img
СК БлагоДать

Антон Сергеевич К30.11.2018 в 0:37

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Доступная цена, смета, договор

НЕДОСТАТКИ:

Нет минусов

Комментарий:
Отличная компания! Все сделали быстро, качественно и по доступной цене. По ходу ремонта решил поменять радиаторы отопления, никто не стал препятствовать. Договорились по цене, включили в смету и график работ, и все было сделано вовремя и без каких-либо замечаний. Хочется отметить также и качество инструмента. Сам занимаюсь торговлей оборудованием, поэтому толк в этом знаю. Так вот, инструмент профессиональный, и видно, что за ним ухаживают, не бросают, очищают после работы. На мой взгляд, это показатель дисциплины и должного отношения к труду. Все рабочие молодцы, очень рад, что получилось посотрудничать с данной компанией.
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Сергей Певзнер18.09.2019 в 17:02

ПРЕИМУЩЕСТВА:

соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы

НЕДОСТАТКИ:

нет замечаний.

Комментарий:
Профессионализм, компетентность, соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы. Компания Мастера Ремонта действительно заслуживает 5 звезд. Мастера всегда пунктуальны, аккуратны и вежливы. На первой встрече сметчик предложил действительно достойное решение для моей студии, посчитал смету на следующий день. После подписания договора вышли через неделю. Я настоятельно рекомендую их !!!!!!!!!!!!
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Александр26.03.2019 в 21:52

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Дают гарантию на работы, сроки, цена

НЕДОСТАТКИ:

Без минусов.

Комментарий:
Я в восторге от нашей новой квартиры, это был интересный опыт работы со строительной компанией. Четкое, слаженное взаимодействие. Прораб умеет искать компромиссы, всегда на связи. В процессе работ мы немного поменяли свои пожелания — вместо покраски потолки остановились на натяжных потолках, это конечно привело к задержке и дополнительных согласованиях, но не стало проблемой. Очень впечатлила работа плиточника, идеально уложенная плитка, швы аккуратные. Впрочем вся бригада аккуратна и внимательна. Очень рекомендую!
Хочу выразить свою благодарность агентству Владис ,особенно сотрудницам Ольге Галкиной и Марине Кульковой!!! Работа выполненна качественно и профессионально,сделка завершена и я очень довольна!Спасибо вам большое ,вы лучшие!
Мы смогли объединить комнату и балкон! Теперь наш балкон – это не просто балкон, а уютное помещение, где я могу спокойно работать и при этом видеть своих деток, которые бегают в комнате. Эту компанию нам смогла посоветовать моя сестра, они в прошлом году туда обращались и заказывали у них остекленение балкона. Вот добрые слова о них мы там и узнали.
img
Меркурий

Alex A.

5
Не могу ничего плохого сказать о данной компании, покупала здесь потолки когда делала ремонт. Выбор не маленький, менеджеры все могут нормально просчитать, и по цене, и по материалам. Мастера установили за короткие сроки потолки, быстро и аккуратно проделали всю работу. Особенно понравился цветной потолок в детской, идеально вписался в интерьер комнаты. Рекомендую организацию.
img

alexandrovnamarij4

5
Трехкомнатная квартира в хрущевке преобразилась благодаря вашим мастерам. Отдельно хочется поблагодарить прораба Алексея, который не только полностью организовал доставку материалов и работу, но и помог определиться с дизайном и подсказывал, что и как. Рассказала брату, тот скептически отнесся, утверждая, что из меня тянут деньги. Но потом я рассказала ему о паре решений, которые предложил Алексей, и он успокоился, потому что советы были толковые. В итоге на ремонт потрачено столько, сколько я планировала, и внешний вид очень радует, получилось современно и удобно.
img
Окна Алма

Alexandra K.

5
Делали балкон, очень довольны остались качеством. Цена приемлемая, изготовление деталей 2 недели, балкон сделали за 2 дня.
img
Миллениум

annikova

5
И от меня лучшие рекомендации мастерам из компании Миллениум окна. Обращались к ним дважды, в прошлом году остекляли балконы, а в этом году заказывали все окна на дачу. Сделали все быстро и четко, команда у них реально слаженная и профессиональная, это мы еще по прошлогоднему опыту знали, поэтому и обратились к ним еще раз. Никакого брака или недоделок, все очень аккуратно сделали. Расценки адекватные. Есть гарантия, для меня это показатель качества работы. При необходимости будем обращаться снова к ним, а пока советуем их всем, кому актуально.
Ищете дизайнера? Рекомендую Дизайн-студию «План Б». Неделю назад мы переехали в нашу новую отремонтированную квартиру. Я специально не стал писать отзыв сразу после получения на руки дизайн-проекта. Мне хотелось дождаться реализации всех этих идей, чтобы проверить, насколько комфортно во всем этом жить. И я безумно доволен полученным результатом. Обо всем хочется рассказать по порядку. Во-первых, квартира около 80 кв. метров теперь кажется огромной. Да, она изначально просторная была. Но теперь она кажется гораздо больше. Во-вторых, все интерьерные решения выглядят стильно и современно. Очень интересной получилась гардеробная комната. Детская – это вообще восторг. У дочки в комнате теперь детская, но при этом стильная обстановка. Красивые и нежные обои, кровать необычная, вся мебель детская, но будет актуальна и в подростковом возрасте. В кухне-гостиной интерьер вообще влюбляет в себя с первого взгляда. И это я не преувеличиваю. Интересно выделена обеденная зона. Много света. Кухонный гарнитур и другие мебельные атрибуты перекликаются друг с другом. В-третьих, в квартире много света. И такое ощущение, как будто воздуха в квартире больше. В такой квартире приятно находиться. Даже уходить никуда не хочется) Особенно важно, что чувствуется невероятный уют. Спасибо дизайнеру за такую качественную работу!
Не рекомендую
ПРЕИМУЩЕСТВА:

НЕДОСТАТКИ:

Затянули сроки!

Комментарий:
Компания сильно затянула оговоренные в договоре сроки исполнения работ. На время ремонта своей квартиры уехал из города, с надеждой вернуться в аккурат с сдаче, но не тут то было! За два месяца моего отсутствия была сделана только черновая часть работ , штукатурка электрика стяжка… Ещё целых два месяца пришлось скитаться по знакомым. Считаю четыре месяца на однушку это очень много!
Не рекомендую
img
СК БлагоДать

Иванов Дмитрий

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Не нашел

НЕДОСТАТКИ:

Не рекомендую эту компанию

Комментарий:
Ощущение что все отзывы написаны ими же. Необходим капитальный ремонт. Специально отпросился на работе на 26.01 чтобы вызвать сразу несколько фирм и выбрать. Эти обещали приехать к 16:00. Пришло время но никто так и не перезвонил. Звоню сам. В ответ не видим вашей заявки. Через некоторое время перезванивает молодой человек и говорит что у замерщика сломалась машина. сказал что Ok давайте приму завтра сутра. В ответ-хорошо завтра подъеду)) уже странно то он менеджер, то подъедет.
Не рекомендую
img
Добрый дом

Яковлев Максим Максимович

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Смета под бюджет, мастера быстро приступают к работе.

НЕДОСТАТКИ:

Не выявил

Комментарий:
Решил сделать ремонт в квартире, захотелось координально поменять всё, позвонил в оыис, диспетчер девушка выслушала задала необходимые вопросы, спустя 4 часа приехал инженер-сметчик совершил обмер моей квартиры, очень доходчиво все рассказал о процессе о компании и составил реальную смету, которая меня устроила. На следующий день встретились с ним же и заключили договор. Через день приехали прораб и рабочие, приступили к работам. Ремонт сделали быстро и качественно. Компанией в целом доволен.
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Сергей Певзнер

ПРЕИМУЩЕСТВА:

соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы

НЕДОСТАТКИ:

нет замечаний.

Комментарий:
Профессионализм, компетентность, соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы. Компания Мастера Ремонта действительно заслуживает 5 звезд. Мастера всегда пунктуальны, аккуратны и вежливы. На первой встрече сметчик предложил действительно достойное решение для моей студии, посчитал смету на следующий день. После подписания договора вышли через неделю. Я настоятельно рекомендую их !!!!!!!!!!!!
Не рекомендую
ПРЕИМУЩЕСТВА:

Делают в срок и качественно

НЕДОСТАТКИ:

нет

Комментарий:
Я заказал в компании «Фундамент» внутреннюю отделку своего таунхауса после того, как мои попытки сделать все с разными мастерами не привели к успеху. Я изучил отзывы, портфолио компании и пригласил сметчика. Он посчитал смету и сказал ,что могут приступить уже через 3 дня после заключения договора. Одной из моих проблем с самого начала была электрика. Но ребята справились, сделали много розеток, подключили всю технику. Ремонт стоил немало, но результатом я определенно доволен. Спасибо за проделанную работу, что все прошло без обмана и в указанные сроки.
Оставьте заявку для бесплатной консультации со специалистом.
Связаться с компанией
Заказать звонок
Хочу получить звонок:
Оставить отзыв

Оцените исполнителя

+ 7 ХХХ ХХХ-ХХ-ХХ
Сообщите исполнителю, что нашли его на Rate.su
Оставить заявку на подключение к партнерской программе
Создать профиль