Оценка недвижимости: что это, для чего и когда нужна

Автор статьи:
Евгений Пришвин, прораб отделочных работ
18.01.2022

img

Оценка недвижимости — про такую услугу знают клиенты банков, которые брали ипотеку на жилье. Однако эта процедура проводится в нескольких случаях. Как проходит оценка недвижимости, для чего она нужна и сколько стоит расскажем в этой статье.
Содержание:
  1. Понятие оценки недвижимости
  2. В каких случаях требуется
  3. Какие бывают виды стоимости недвижимости
  4. Методы и принципы оценки
  5. Как проходит оценка недвижимости
  6. Вопросы и ответы

Понятие оценки недвижимости

Оценка недвижимости —  процедура определения стоимости объекта: коммерческого, жилого, производственного. Проводить экспертизу могут только у профессиональные оценщики, а сама процедура строго регламентируется законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Критерии оценщика :

  • профильное образование;
  • членство в саморегулируемой организации;
  • страховой полис ответственности.

В его задачу входит:

  • выбор вида оценки;
  • сбор информации об объекте и рынке;
  • анализ собранных данных;
  • подготовка отчета для требующих его организации.

Вся итоговая информация попадает в общую базу, где хранится 3 года. Это помогает другим оценщикам делать более точные заключения. 

В каких случаях требуется оценка недвижимости

Недвижимость не требует специальной оценки, если стороны сделки согласны с договорной стоимостью. Определить цену можно самостоятельно. Но иногда необходимо официальное заключение независимой экспертизы.

  • Ипотека. Банк берет недвижимость в залог, когда сделка проходит с использованием ипотеки. В случае невыплаты займа, квартира или дом отойдет банку для последующей продажи, поэтому перед сделкой он требует отчет от аккредитованных им же оценщиков. Таким способом кредитор убеждается в том, что он продаст объект и покроет сумму ипотеки.
  • Обмен-размен-купля-продажа. Иногда при сделках с недвижимостью стороны не могут договориться о стоимости. Часто сложность возникает в оценке долей от целого объекта, например, при обмене одной доли на другую, или при выкупе части собственности до целого объекта.
  • Наследство. Наследники оплачивают госпошлину за получение права собственности. Для расчета суммы пошлины проводят оценку наследуемого имущества. Кроме того, нередко наследниками становятся сразу несколько человек. При разделе имущества в судебном порядке также потребуется заключение от независимых экспертов. В случае, когда сумма долгов превышает стоимость наследства, то превышающую часть он вправе не платить. А чтобы доказать это право, необходимо суду предоставить отчет о стоимости недвижимого наследства.
  • Банкротство. При процедуре банкротства происходит обязательная оценка имущества должника, включая недвижимость. Здесь существуют исключения: иногда на это имеют право судебный пристав или конкурсный управляющий.
  • Реорганизация. В ходе реорганизации предприятия происходит опись и оценка имеющейся недвижимости.
  • Страхование. Чтобы застраховать жилую и коммерческую недвижимость, нужно провести оценку о реальной стоимости объекта. От нее будут рассчитывать сумму страховых выплат. 

Оценка недвижимости всегда требуется государственным и судебным  органам, а также кредитным организациям. Только иногда — физическим лицам.

Эксперты по недвижимости рекомендуют проводить оценку при любой сделке с ней. Это обезопасит участников сделки в судебных разбирательствах.

Какие существуют виды стоимости недвижимости

Задача процедуры оценки определить цену недвижимого имущества. Закон установил 4 вида стоимости:

  1. Рыночная. Возможная разумная цена объекта для открытого рынка жилья, все участники сделки полностью информированы, действуют в своих интересах, исключено давление с чьей-либо стороны. Объект выставлен на продажу посредством публичной оферты.
  2. Инвестиционная. Такую оценку заказывают обычно для предпринимателей и инвесторов. Основной ее показатель —  возможная прибыль от недвижимости, так как инвестиционная привлекательность состоит не в продаже, а в долгосрочной выручке.
  3. Ликвидационная. В этом случае определяют цену, за которую можно продать имущество за срок в 1-2 месяца.
  4. Кадастровая. Ее устанавливают государственные органы, вносят в базу данных Росреестра. От этой цены считают сумму налогообложения, налогового вычета и др.

ФСО говорит о том, что этот список не полный. Оценщику разрешено применять другие виды стоимости, если они не идут вразрез с законами РФ и международными стандартами.

Методы и принципы оценки

Закон определяет четкие рамки для оценки недвижимости — свод методов и принципов. 

Принципы

Существует около 15 принципов экспертизы, которые распределены на группы:

  1. С позиции пользователя. Эти принципы учитывают баланс между доходностью от объекта, объемом необходимых вложений, стоимостью и выгодой приобретателя. 
  2. С позиции отдельных частей объекта. Эта группа оценивает земельный участок, отношение объекта к производству, влияние на него экономических факторов.
  3. С позиции рынка. Принципы оценивают стоимость в зависимости от конкуренции на рынке, характера окружающей среды, общему соответствию объекта требованиям рынка.
  4. С позиции эффективности. Это как объединяющий принцип, учитывает, что имуществом можно физически пользоваться, закон этого не запрещает, и покупка финансово оправдана.

Методы

Все принципы образуют 3 основных метода оценки: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный метод используют для оценки рыночной и инвестиционной стоимости. Специалисту необходимо проанализировать аналогичные объекты на рынке, данные о прошедших сделках и сделать сравнение с оцениваемым объектом. Главная цель этого метода расчета — определить стоимость не выше средней рыночной.

Затратный метод зачастую применяют к частным домам и участкам под застройку. Цель — установить, что имущество стоит не больше, чем его ремонт. Или рыночная цена земельного участка не выше, чем расходы на строительство нового жилья на нем.

Доходный метод применяют для оценки жилой и коммерческой недвижимости под инвестиции. Так рассчитывают возможную прибыль и сравнивают со стоимостью. Конечно, собственник не продаст дешевле, чем имел бы прибыль от пользования, а покупатель не заплатит больше, чем может составить его прибыль. Задача метода — установить реальную стоимость, которая удовлетворить все стороны сделки.

Пример оценки квартиры сравнительным методом

Рыночную цену определяют путем сравнения 3 аналогичных объектов. Их стоимости суммируют, делят на общую площадь, высчитывая цену за квадратный метр. К квартире применяют понижающий или повышающий коэффициент. Это зависит от геолокации, удаленности от центра, инфраструктуры, состояния дома и других параметров жилой недвижимости. Если похожих квартир на рынке нет, то применяют другие принципы и формулы оценки.

Параметры, влияющие на стоимость недвижимости

  • геолокация;
  • тип объекта (земельный участок, квартира, частный дом, гараж и т.д.);
  • состояние (с ремонтом или без, процент износа);
  • дополнительные улучшения (коммуникации, наличие участка, гаража);
  • площадь;
  • инфраструктура;
  • спрос и предложение на рынке и другое.

Как проходит оценка недвижимости

Одна из самых часто встречающихся ситуаций, когда нужна независимая экспертиза — покупка квартиры в ипотеку. Банк сообщает, что вам необходимо оценить квартиру и предоставить отчет. По закону кредитная организация обязана принимать отчет от любых выбранных покупателем специалистов. В реальности же у каждого банка есть список аккредитованных им профессиональных оценщиков — в рамках этого списка вы и выбираете.

После этого вы предоставляете для вторичного жилья:

  • выписку из ЕГРН;
  • технический, кадастровый паспорта;
  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, ренты и др.)
  • документы заемщика и владельца недвижимости. 

для первичного жилья:

  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • технические документы.

Важно также подготовить квартиру к фотоотчету, который проведет оценщик. Фотографии будут приложены к заключению.

Оценщик в это время определяет цель, метод, составляет договор. Средний срок проведения оценки —  не больше 3 дней. После подписания договора, специалист осматривает объект, делает фотографии, проводит необходимый анализ рынка и информации, готовит отчет об оценке стоимости квартиры. Результат будет содержать рыночную и ликвидационную стоимость.

Чек-лист информации в отчете

Заключение также пишется по стандартам. Список пунктов, которые обязательно присутствуют в отчете оценочной экспертизы:

  • основание для проведения оценки;
  • дата проведения, номер отчета, данные об оценщике (ФИО, контакты, сведения о СРО, страховом полисе и т.д.) 
  • цель проведения;
  • полное описание объекта;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта;
  • список данных, которые использовали в экспертизе;
  • формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
  • список документов, которые использовал оценщик;
  • фотоотчет.

Готовый отчет подшивают, нумеруют каждую страницу, подписывают, скрепляют печатью и отдают в банк. Результат в цифровом виде подписывают электронной подписью. 

Вопросы и ответы

Сколько стоит оценка квартиры для продажи?

Фиксированной цены на услугу нет, ее назначают сами организации. ФСО и другие федеральные законы не устанавливают цены. 

Кто платит за экспертизу?

На законодательном уровне это никак не закреплено, но обычно оплачивает тот, кто ее заказывает. В случае с ипотекой, проводить оценку будут за счет покупателя. Причем, если банк все же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту он не вернет. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект. Когда нет видимых причин для отказа, банк требует от клиента профессиональной оценки.

Сколько времени действует отчет?

Эту информацию нужно уточнять в банке, в котором кредитуетесь. На практике это срок  —  6 месяцев. Поэтому проводить оценку можно заранее, незадолго до обращения в банк.

Может ли оценка квартиры пройти без осмотра объектов?

Да, фотографии может сделать собственник или покупатель и отправить для отчета. Но здесь есть нюанс: банк больше доверяет экспертным заключениям, которые проводил лично оценщик . Без этого он может придраться к заключению и отказать.

Влияет ли ремонт на результат экспертизы жилой недвижимости?

Да, влияет на определение рыночной стоимости. Специалист смотрит на тип и класс отделки, которые ему диктуют стандарты оценки. Для более точного отчета он сравнивает ремонт и у аналогичных жилых объектов.

 

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Похожие статьи
img
Замена электрики в квартире - обязательный этап капитального ремонта в старых домах. В новостройках разводить электрику к нужным местам подключения тоже придется. В этой статье мы расскажем о главных правилах, которых нужно придерживаться при монтаже электропроводки, как нарисовать корректную схему подключения электрики и какие основные типы подключения электрики в квартире существуют.
img
Вопрос о том, устанавливается ли фартук до того, как будут установлены фасады кухни или после, может побороться за первое место в рейтинге извечных вопросов с “что первее - курица или яйцо?”. Действительно, за десятки лет существования современных кухонных гарнитуров и фартуков в рабочей на него так и не нашли один ответ. Мы предлагаем вам ознакомиться с основными плюсами и минусами...
img
Кухня - одна из комнат, удобный доступ к электричеству в которой очень важен. На столешнице и около стола используется множество розеток и от правильности их расположения во многом зависит эргономика приготовления пищи. О том, как правильно расположить розетки на кухне, рассказываем в статье.
img
Шум в квартире не нравится никому. Особенно это мешает, когда в семье много членов разных возрастов и с разными режимами сна - пока одни хотят смотреть фильм в одной комнате, в другой спят дети или пожилые люди. О том, как улучшить звукоизоляцию квартиры с помощью перегородок из гипсокартона, рассказываем в статье. 
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Хотите прикинуть во сколько обойдется ремонт Вашей квартиры?

Введите параметры своего жилья и желаемый тип ремонта в калькулятор и узнайте примерную смету в вашем городе

РАССЧИТАТЬ СТОИМОСТЬ РЕМОНТА
Лучшие статьи
img
Жизнь в многоквартирном доме, к сожалению, часто связана с риском затопления соседями. В сегодняшней статье расскажем, что делать, если вас...
Читать далее
img
Инженерная доска – это двух- или трехслойный материал на основе натурального дерева. Так его называют в России, в других странах...
Читать далее
img
Веранда и терраса - особые зоны в доме. Они одновременно находятся и внутри дома и снаружи, дают возможность наслаждаться природой,...
Читать далее
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Оставьте заявку и мы подберем 3 компании с хорошим рейтингом
Оставить заявку
Оставьте заявку и в течении 10 минут наш оператор перезвонит вам и проконсультирует
img

Ната Ботаренко

5
Понравилось отношение к работе, делают в срок, бухгалтерия прозрачная-прораб отчитывался в процессе работе, а менеджер по итогу. Все сошлось.
img

Ренат

5
Сотрудничать с компанией было комфортно, обо всем договаривались, все обсуждались. Дизайнер составил толковый проект, все понравилось практически, были только замены по тональности кафеля и обоев в одной спальне. По оплате все чисто, все чеки и накладные предоставили-вопросв не возникло.
img
Этажи

Дмитрий Степанов

5
Огромное спасибо Сергею Журову — он отличный специалист с большим опытом и персональным подходом к каждому клиенту! Благодаря ему купили квартиры сестре жены и тестю. Сергей проконсультировал по все моментам, обозначил на что следует обратить внимание, да еще и скидку через него удалось получить. Все четко, быстро. С Сергеем всегда можно оперативно связаться. Еще раз огромное спасибо ему от всех нас!
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Сергей Певзнер18.09.2019 в 17:02

ПРЕИМУЩЕСТВА:

соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы

НЕДОСТАТКИ:

нет замечаний.

Комментарий:
Профессионализм, компетентность, соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы. Компания Мастера Ремонта действительно заслуживает 5 звезд. Мастера всегда пунктуальны, аккуратны и вежливы. На первой встрече сметчик предложил действительно достойное решение для моей студии, посчитал смету на следующий день. После подписания договора вышли через неделю. Я настоятельно рекомендую их !!!!!!!!!!!!
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Александр26.03.2019 в 21:52

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Дают гарантию на работы, сроки, цена

НЕДОСТАТКИ:

Без минусов.

Комментарий:
Я в восторге от нашей новой квартиры, это был интересный опыт работы со строительной компанией. Четкое, слаженное взаимодействие. Прораб умеет искать компромиссы, всегда на связи. В процессе работ мы немного поменяли свои пожелания — вместо покраски потолки остановились на натяжных потолках, это конечно привело к задержке и дополнительных согласованиях, но не стало проблемой. Очень впечатлила работа плиточника, идеально уложенная плитка, швы аккуратные. Впрочем вся бригада аккуратна и внимательна. Очень рекомендую!
Не рекомендую
img
СК БлагоДать

Антон Сергеевич К30.11.2018 в 0:37

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Доступная цена, смета, договор

НЕДОСТАТКИ:

Нет минусов

Комментарий:
Отличная компания! Все сделали быстро, качественно и по доступной цене. По ходу ремонта решил поменять радиаторы отопления, никто не стал препятствовать. Договорились по цене, включили в смету и график работ, и все было сделано вовремя и без каких-либо замечаний. Хочется отметить также и качество инструмента. Сам занимаюсь торговлей оборудованием, поэтому толк в этом знаю. Так вот, инструмент профессиональный, и видно, что за ним ухаживают, не бросают, очищают после работы. На мой взгляд, это показатель дисциплины и должного отношения к труду. Все рабочие молодцы, очень рад, что получилось посотрудничать с данной компанией.
Оставьте заявку для бесплатной консультации со специалистом.
Связаться с компанией
Заказать звонок
Хочу получить звонок:
Оставить отзыв

Оцените исполнителя

+ 7 ХХХ ХХХ-ХХ-ХХ
Сообщите исполнителю, что нашли его на Rate.su
Оставить заявку на подключение к партнерской программе
Создать профиль