Как правильно принять квартиру в новостройке

Как проходит процесс приемки-передачи квартиры

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик должен письменно уведомить всех дольщиков о необходимости принять квартиру. По адресу регистрации владельцу придет письмо с уведомлением о том, что нужно явиться на осмотр и прием собственности. В течении 7 дней вы должны записаться на приемку квартиры и подписать акт в течение 2 месяцев. Если этого не сделать, то застройщик вправе в одностороннем порядке подписать акт.

Весь процесс приемки-передачи у застройщика подробно описан в 7 и 8 статьях закона о долевом строительстве. При разговоре с застройщиком можете опираться на них.

Недобросовестные застройщики, которые не хотят исправлять существующие недостатки, могут попытаться схитрить. Например, сказать вам, что очередь на осмотр квартир большая и ближайшее место есть через 2,5 месяца. Если вы послушаете и не явитесь, то застройщик самостоятельно подпишет акт приемки и вы не сможете добиться исправления недостатков. В таком случае нужно знать свои права и при попытки их нарушить сразу же направить претензию. В ней указать, что вы готовы принять объект недвижимости в соответствие с законом и договором. После этого потребуйте копию претензии с подписью сотрудника о получении. Это будет доказательством вашей правоты.

Перед приемкой квартиры в новостройке внимательно прочитайте договор, чтобы вспомнить условия. Все указанное в нем должно соответствовать действительности: материалы пола и стен, площадь и план из приложения к ДДУ. 

В отделе приемки вас могут попросить сразу подписать акт, а затем пойти на осмотр. Не соглашайтесь на такие условия: при подписанном документе вы уже будете не вправе принудить застройщика исправить обнаруженные недостатки.

Менеджер может сказать вам, что осмотр нужно провести в течении определенного времени, например, часа. Это тоже не правда. Вы в праве находиться на объекте столько времени, сколько понадобиться для выявления всех недочетов. Отодвиньте эмоции и спешку на второй план — заявите сотруднику о своих правах. Помните — если сейчас поспешить и проявить невнимательность, придется разбираться с недочетами за свой счет или жить в некачественной квартире.

Лучше прийти на приёмку днем, чтобы при свете рассмотреть все необходимое.

Кто должен присутствовать на приемке квартиры

По закону, приемка происходит в присутствии всех дольщиков. То есть, если вы с женой или мужем купили собственность, вам обоим необходимо приехать на ее прием и получение ключей. 

Если кто-то из собственников живет в другом городе или занят в день назначенной встречи, то можно заменить его присутствие нотариально заверенной доверенностью на другого человека. Один член семьи может принять квартиру и расписаться в акте приемки-передачи за всех, если остальные дольщики подписали доверенность на него.

Что стоит взять с собой

На приёмку квартиры в новостройке стоит взять следующий список вещей:

• Пару листов бумаги и что-то твердое, на чем можно будет удобно писать;
• Малярный скотч и смываемый маркер. Они понадобятся, чтобы выделить недостатки;
• Отвертку с электротестером или небольшой прибор, например, зарядку от телефона, которым можно будет проверить напряжение в розетках;
• Спички или свечу, а лучше и то, и другое. С помощью отклонения языка пламени можно будет понять, дует ли из окон и есть ли тяга в вентиляции;
• Лампочку, чтобы проверить свет;
• Фонарик, чтобы подсветить труднодоступные места;
• Рулетку для измерения метража;
• Уровень или отвес (нитку с подвешенным грузиком).

Кроме этого можете взять с собой одежду на смену. Проверка помещения в черновой отделке на соответствие договору — достаточно грязное дело.

Если у вас есть сомнения в порядочности застройщика или же вы просто хотите подойди к процессу приемки с полной ответственностью, можно взять в аренду специальное оборудование:

• Лазерный уровень или нивелир для проверки плоскости пола и стен;
• Тепловизор в холодное время года. С помощью него получится узнать, насколько стены пропускают холод. Летом, к сожалению, такую проверку провести не получится;
• Дозиметр для проверки радиации. Если ваше будущее жилье находится в центре города, он скорее всего не понадобится. А вот если вы знаете, что на месте нового дома раньше было производство чего-либо, лучше обезопасить свою семью и измерить уровень радиации;
• Газоанализатор для измерения уровня аммиака. В новостройках с этим часто бывают проблемы.

Из документов вам понадобятся: паспорт, договор долевого участия (ДДУ), копия плана квартиры для сверки.

Что конкретно нужно проверять

Итак, вы с полным знанием дела и спокойствием пришли принимать свой будущий дом, на что стоит обратить внимание?

Придомовая территория

На подходе к дому обратите внимание на соответствие двора договору. Положен ли асфальт, есть ли освещение, тротуары?

В подъезде проверьте работу лифта, освещения, наличие почтовых ящиков и общую завершенность отделки.

Входная дверь

Перед входом в квартиру — внимательно изучаем входную дверь. Если около нее темно, подсветите фонариком. Номер двери и этаж должны соответствовать указанным в договоре. 

Рассмотрите дверь на присутствие царапин и сколов, проверьте, плавно ли проворачивается ключ, открывается ручка. Убедитесь в наличии глазка и том, что все резинки и фурнитура плотно прилегают. 

Проверьте дверь уровнем, не должно быть отклонения больше, чем на 3 мм.

Окна

Они должны быть такими же, какие указаны в ДДУ, на них не должно быть трещин, царапин, окалин. Механизм работает без скрипа, окно плотно прилегает к раме — проверить не продувает ли окно можно с помощью пламени свечи. 

Пенный шов не должен прерываться, а лишняя пена аккуратно отрезана. Подоконник установлен горизонтально, имеет чистую поверхность.

На загрязнения стекол нужно обратить особое внимание, хоть это и не совсем очевидно. Дело в том, что строительные загрязнения в виде штукатурки или бетона достаточно сложно отмыть. Вряд ли получится это сделать не повредив поверхность стекла.

Стены, пол и отделка

Должны соответствовать плану и договору. В черновой отделке стены ровные, максимально отклонение — 5 мм, по вертикали отклонение не больше 15 мм. Пол и потолок залиты бетоном и имеют отклонение до 20 мм по горизонтали. 

В стенах и на полу не должно быть дырок, щелей, мокрых пятен. Если обнаружите что-то из перечисленного, вносите недочеты в список и помечайте их маркером или малярным скотчем. 

Если по договору в квартире должна быть чистовая отделка, проверьте ее на соответствие указанным в ДДУ критериям. Электрическая разводка выполнена по плану, сантехника без сколов и царапин. Стены, пол и потолок при чистовой отделке должны быть идеально ровными и оштукатуренными.

Метраж квартиры

Измерьте метраж квартиры — стены и высота потолков должны соответствовать указанным в договоре. Если площадь квартиры меньше заявленной минимум на 1 кв. метр — вы вправе требовать вернуть вам деньги за недостающие квадратные метры. Если она больше на более, чем 1 кв.м — нужно читать ДДУ: застройщик мог указать там подобную ситуацию. Если вы подписали договор, в котором говориться, что при увеличении площади квартиры вам придется заплатить — тут уж поделать нечего, придется доплатить за разницу. Если такого пункта нет — вы не обязаны ничего платить.

Тоже самое касается высоты потолков — она должны быть не меньше прописанной.

Вентиляция

Она должна быть в шахте туалета, ванной и кухни. В отверстии не должно быть посторонних предметов.

Поднесите свечу к вентиляционной шахте — пламя должно тянуться строго внутрь нее. Если огонь горит ровно или же виден воздух, идущий из шахты внутрь — это большой недочет.

Электричество

Должно быть уже проведено в квартиру, есть электрический щиток внутри и в подъезде. Предохранители можно проверить на квартирном щитке клавишей “Тест” — при включении электричество должно отключаться.

Если розетки уже есть, проверьте каждую зарядкой для телефона или тестером. Есть датчики пожарной безопасности и заземление.

Водоснабжение и отопление

Указанные в плане мокрые точки расположены на своих местах. Есть холодная и горячая вода, есть сантехника, указанная в ДДУ. Крепление радиаторов, кранов и счётчиков плотное, без люфтов. Счетчики той же фирмы, которая указана в договоре. Их показания лучше записать, чтобы не платить за расход воды до подписания акта приемки-передачи.

Есть заглушки на тройниках канализации и теплоизоляция на трубах. Заделка проходов труб через плиты перекрытия потолка и пола сплошная, без вмятин и видимых неровностей.

К сожалению, в летнее время никак нельзя проверить исправность отопительной системы. Единственное, что можно сделать, это проверить подтеки на стенах около радиаторов — если их нет, скорее всего, отопление будет работать. В противном случае, выявленные в ходе использования серьезные недочеты должны устраняться в течении следующих 5 лет — пока дом находится на гарантии. Инженерное оборудование 3 года тоже подходит под гарантийное обслуживание или замену.

Какие документы вы должны получить после подписания акта приема

При подписании акта приемки-передачи квартиры вам должны выдать:

•  кадастровый паспорт,
• технический паспорт,
• акт о вводе дома в эксплуатацию, 
• гарантия на обслуживание входной двери, 
• гарантия на обслуживание счетчиков,
• гарантия на окна,
• экспликация,
• ключи от квартиры.

 Если вы обнаружили недочеты, то составляется дефектовочный акт, его копию вам должны выдать.

Как устраняются обнаруженные недочеты

Чаще всего дефекты обнаруживаются при приеме квартиры — не расстраивайтесь, это базовая ситуация, которая легко решается. Главное здесь это не подписывать акт приемки-передачи до устранения дефектов. В таком случае, застройщик должен устранить их в течение 2 месяцев — пока не прошел срок приема квартиры. В случае отказа в подписании акта, ключи вам пока не выдадут.

Или же можно подписать акт приемки-передачи с четко прописанными сроками устранения недостатков, иначе говоря, составить дефектную ведомость.

Во время подписания убедитесь, что у менеджера, который ставит подпись от имени застройщика, есть необходимая доверенность.

Внимательно читайте акт — иногда в его строчках скрыта попытка мошенничества, например, присутствует отказ от претензий к срокам передачи объекта дольщикам. Вы вправе потребовать убрать такие строки из договора.

Будьте внимательны и бдительны, не спешите и относитесь к подписанию документов со всей серьезностью.