Как безопасно купить или продать квартиру

Автор статьи:
Евгений Пришвин, прораб отделочных работ
18.01.2022

img

 4,3 тысячи преступлений с недвижимостью совершено за 2020 год, сообщает ФИ при правительстве РФ. Вопрос безопасности сделок стоит остро. Мы собрали в этой статье главные моменты, которые необходимо проверять при покупке квартиры.

Как купить квартиру

Купля-продажа недвижимости — сложный многоступенчатый процесс. Начинать надо с выбора подходящего варианта квартиры. Это может быть вторичное жилье, а может — новостройка. Тщательная проверка квартиры и документов потребуется и в том, и другом случае.

Осмотр квартиры

После того, как вы определились с квартирой, нужно проверить ее состояние. Если вы покупаете вторичку, осмотрите ее и проверьте:

  1. Состояние дома. Осмотрите сам дом со всех сторон на наличие трещин на фасаде, фундаменте. Обратите внимание на то, как выглядит подъезд, как давно в нем делали ремонт, убирают ли его. Дату последнего капремонта можно узнать на сайте Реформа ЖКХ.
  2. Придомовая территория. Обследуйте двор возле дома в радиусе 15-20 метров. Узнайте, есть ли парковка, детская площадка, шлагбаум, ограждения.
  3. Отделка квартиры. Осмотрите ремонт, состояние инженерных коммуникаций (элекропроводка, сантехническая разводка). Проверьте потолки и стены на наличие протечек. 

В случае с новостройкой осмотр квартиры проходит сложнее, так как человек без знаний и опыта вряд ли разберется с инженерными тонкостями. Для этого лучше пригласить специалиста по приемке жилья. У него есть строительное образование и приборы для измерений. Приемщик проверит:

  • качество конструкций на наличие трещин, сколов, зазоров, сквозных трещин, продуваний и промерзаний;
  • совпадает ли фактическая площадь с цифрами в документах, причем как общая, так и каждой комнаты в отдельности;
  • правильность геометрии, все углы должны быть ровно 90 градусов;
  • инженерные сети на наличие протечек, оголенных проводов, прокладку труб и электропроводки согласно техплану и стандартам ГОСТ.

Почти все параметры из этого списка изменить или невозможно, или дорого. А после подписания акта приемки-передачи квартиры потребовать исправления ошибок у застройщика будет сложно. 

Проверка документов

Безопасно купить квартиру поможет тщательная проверка документов. Приобретая вторичку, будьте внимательны. Такие квартиры имеют историю, которая может обернуться неприятностями. Были в судах случаи вплоть до отмены сделки.

Вторичное жилье

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника:

  • выписка ЕГРН (свидетельства тоже действительны, но выписка содержит свежую информацию);
  • паспорта всех владельцев (либо другие удостоверения личности);
  • документ, по которому продавцы получили право собственности (договор купли-продажи, ренты, дарения, наследство, приватизации и др.);
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка об отсутствии прописанных в квартире;
  • справка о том, что продавец не состоит на учете в нарко- и психдиспансере.

Это обязательный список документов, однако в каждой сделке есть тонкости и отдельный пакет документов.

Разрешение органов опеки и попечительства

Такой документ требуется в случае, когда среди продавцов есть несовершеннолетние дети. Сделки с ними всегда контролирует нотариус, ему и необходимо предоставить разрешение.

Будьте внимательны с квартирами, которые куплены с использованием материнского капитала. В судебной практике были случаи, когда родители не выделяли доли детям, как того требует закон. Такие сделки суд может признать недействительными, а покупатель остается и без денег, и без жилья. Проверьте, были ли выделены доли детям изначально.

Согласие от супруги или супруга

По закону все совместно нажитое имущество делится между мужем и женой. Это же касается и квартир, поэтому если один собственник в браке, необходимо письменное согласие на продажу от его второй половины. После развода также супруги могут предъявлять претензии относительно имущества. К сожалению, проверить, был ли в браке продавец, почти невозможно. По закону, нотариусы делают запросы в ЗАГСы, но на практике случаются ошибки в данных.  

Даже если квартира досталась владельцу по наследству или договору дарения, стоит взять согласие и перестраховаться. Дело в том, что муж или жена могут доказать неотъемлемые вложения в эту квартиру и признать за собой право собственности на долю в ней. 

Кроме этого, срок исковой давности в 3 года по разделу имущества начинается не с момента развода, а тогда, когда муж или жена узнали о продаже. Есть в судебной практике случай, когда сделку отменили спустя 9 лет после развода.

Нотариальная доверенность

Продажа по генеральной нотариальной доверенности возможна, но здесь стоит все же разыскать владельца. Он может быть в отъезде, в местах лишения свободы, а доверенность — фальшивой. 

Любые документы могут оказаться поддельными. Вот ресурсы для их проверки, а также других сведений о недвижимости:

  1. Федеральная нотариальная палата для проверки доверенностей.
  2. Реформа ЖКХ расскажет о доме, УК, техплане и капремонте.
  3. Росреестр для проверки кадастровой стоимости, заказа выписки из ЕГРН.
  4. МВД проверяет подлинность паспорта.
  5. Судебные и нормативные акты РФ покажет, участвовала ли квартира в судебных тяжбах.
  6. ФСПП России для проверки на предмет долгов у продавца.
  7. Федресурс сообщит, не числится ли продавец банкротом.

Документы при покупке от застройщика

Если вы покупаете новостройку, то список документов зависит от способа покупки. В сданном доме будет договор купли-продажи, а на стадии строительства — по договору о долевом участии.

Документы для продажи квартиры по ДКП: 

  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи квартиры.

По ДДУ сделка оформляется совсем иначе, с договором цессии или предварительным ДКП. Здесь много спорных моментов, поэтому стоит обратиться за сопровождением сделки купли-продажи квартиры к юристам и риэлторам. 

Передача денег

Оплата — один из самых опасных этапов в сделке. Передача денег происходит несколькими способами:

  • наличными средствами из рук в руки;
  • с банковского счета на счет;
  • через ячейку в банке;
  • через депозит нотариусу;
  • с помощью аккредитивного счета.

Наличная оплата ускоряет процесс сделки, но вместе с тем повышает риск мошенничества: от банального обсчета до неправильно написанной расписки о получении. В такой форме лучше передавать только аванс в начале сделки.

Перебросить деньги со счета на счет безопаснее. У вас останется доказательство расчета — платежный документ от банка. Однако в договоре тоже необходимо указать, как и когда была совершена оплата.

Ячейка в банке — надежный, но не бесплатный способ расчета. Доступом к деньгам для продавца обычно назначают выписку из ЕГРН, где написано, что квартира перешла в собственность покупателя.

Депозитом у нотариуса пользуются не часто, ведь не все сделки проходят с его участием. К тому же, нотариус передаст деньги продавцу только после регистрации сделк в Росреестре, а это не всегда удобно.

Аккредитивный счет — альтернатива ячейке, только в виртуальном формате. Деньги с аккредитива поступят продавцу тогда, когда он предоставит выписку из ЕГРН и ДКП.

Схемы мошенничества и рисковые ситуации

Остаться без денег и квартиры вы можете как нарвавшись на мошенников, так и по незнанию. Приведем некоторые спорные ситуации из реальной судебной практики.

Наследство

Покупая унаследованную квартиру, есть риск не учесть всех наследников. Мало того, что могут объявиться еще родственники, так и суд теперь учитывает сожителей. Проверить это никак нельзя, поэтому при проверке документов, посмотрите дату вступления в наследство. Чем она больше, тем меньше вероятность подобных разбирательств.

Двойная продажа

Это встречается как вид мошенничества, а также как ошибка. Если собственник не знает, как правильно продать квартиру, может случиться накладка. Несколько покупателей переводят деньги нечестному продавцу, а регистрация сделки проходит только у одного. Безопасная покупка будет в том случае, если вы передаете деньги только после получения договора из Росреестра.

Закон в таком случае будет на стороне того, кто первым провел регистрацию права собственности. В 2020 году суд не стал отменять сделку, которую оспаривал первый покупатель квартиры. Он перевел деньги продавцу и уехал, не доведя сделку до Росреестра. Продавец не стал ждать и продал недвижимость снова. Факт передачи денег не подтверждает сделку. 

Советы продавцам

У продавцов риск при сделке минимальный, им достаточно проверить поступление денег на счет. Но если вы не знаете законов и всех тонкостей, советуем продать квартиру через агентство недвижимости. Особенно, если вы получили квартиру:

  • в ходе приватизации;
  • по договору ренты;
  • в наследство;
  • по дарственной;
  • с использованием материнского капитала.

Если вы не знаете, как продать такую квартиру без посредников, то воспользуйтесь их услугами. Судебные тяжбы могут коснуться и вас, ведь имущественные претензии будет обращены сначала к продавцу. Часто суд встает на сторону покупателя, если сочтет его добросовестным и неосведомленным. Тогда все взыскания будут проводить с продавца.

 

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Похожие статьи
img
Между современными окнами хороших производителей выбрать сложно - небольшая разница между характеристиками ПВХ профилей и стеклопакетов может быть не понятна обычному человеку. В этой статье мы разберем окна от двух немецких производителей и поймем, какие окна лучше рехау или кбе?
img
Всего несколько лет назад замена или установка пластиковых окон зимой была невозможна. Но сейчас появились монтажные материалы, рассчитанные на низкие температуры, так что замена окон зимой стала реальна. В статье расскажем об особенностях зимнего монтажа, до какой температуры можно менять пластиковые окна, дадим несколько советов и хитростей для правильной установки.
img
В шумном городе хочется побыть в тишине хотя бы у себя дома. Но если окна в квартире выходят на шумную улицу, то с обычными окнами вряд ли получится оградиться от лишних звуком. В этом случае на помощью приходят шумоизоляционные окна. О том, как они устроены, какими характеристиками обладают и как выбрать хорошие шумозащитные окна, рассказываем в статье.
img
Остекленный балкон может использоваться как дополнительное место для хранения вещей, а также в качестве зоны отдыха. Стоит ли устанавливать на балкон или лоджию холодное остекление и что делать, если оно уже установлено? В статье расскажем о плюсах и минусах холодных профилей, правилах их установки, методах утепления.
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Хотите прикинуть во сколько обойдется ремонт Вашей квартиры?

Введите параметры своего жилья и желаемый тип ремонта в калькулятор и узнайте примерную смету в вашем городе

РАССЧИТАТЬ СТОИМОСТЬ РЕМОНТА
Лучшие статьи
img
Покупка вторичного жилья -  всегда риск встретиться с неприятными сюрпризами при ремонте. Сегодня расскажем, на что обратить внимание при выборе...
Читать далее
img
Фаска — это скошенный край под углом по всей длине ламели. Ее делают для разных целей: эстетических и функциональных. Такое...
Читать далее
img
Современные пластиковые окна намного надежнее старых деревянных. Но вот разобраться в их структуре может быть сложно обычному человеку. Выбирая камерность...
Читать далее
Возникли вопросы?
Мы поможем Вам определиться с выбором!

Подберем 3 компании
с хорошими рейтингами.

После расчетов сметы выберите наиболее подходящую из них!

ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
Оставьте заявку и мы подберем 3 компании с хорошим рейтингом
Оставить заявку
Оставьте заявку и в течении 10 минут наш оператор перезвонит вам и проконсультирует
img
Этажи

Дмитрий Степанов

5
Огромное спасибо Сергею Журову — он отличный специалист с большим опытом и персональным подходом к каждому клиенту! Благодаря ему купили квартиры сестре жены и тестю. Сергей проконсультировал по все моментам, обозначил на что следует обратить внимание, да еще и скидку через него удалось получить. Все четко, быстро. С Сергеем всегда можно оперативно связаться. Еще раз огромное спасибо ему от всех нас!
img
CENTURY 21 Римарком

Алексей

5
Сопровождение сделки прошло замечательно. Обслуживанием доволен. Хочется выразить благодарность сотруднице Головановой Ольге. Очень внимательная, грамотная, по всем вопросам, с которыми обращался, были даны конкретные и точные ответы. На всех этапах сопровождала процесс, оперативно реагировала и содействовала сделке, отстаивая интересы клиента. Большая просьба к руководству поощрить Ольгу. С Уважением, Алексей.
img
Этажи

Дмитрий Бондаренко

1
Комиссия берётся и с продавца и с покупателя. Для риэлтора — очень удобно, но продавец теряет потенциальных покупателей (не согласных с подобной системой), что заставляет задуматься о необходимости в подобных посредниках.
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Сергей Певзнер18.09.2019 в 17:02

ПРЕИМУЩЕСТВА:

соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы

НЕДОСТАТКИ:

нет замечаний.

Комментарий:
Профессионализм, компетентность, соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы. Компания Мастера Ремонта действительно заслуживает 5 звезд. Мастера всегда пунктуальны, аккуратны и вежливы. На первой встрече сметчик предложил действительно достойное решение для моей студии, посчитал смету на следующий день. После подписания договора вышли через неделю. Я настоятельно рекомендую их !!!!!!!!!!!!
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Александр26.03.2019 в 21:52

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Дают гарантию на работы, сроки, цена

НЕДОСТАТКИ:

Без минусов.

Комментарий:
Я в восторге от нашей новой квартиры, это был интересный опыт работы со строительной компанией. Четкое, слаженное взаимодействие. Прораб умеет искать компромиссы, всегда на связи. В процессе работ мы немного поменяли свои пожелания — вместо покраски потолки остановились на натяжных потолках, это конечно привело к задержке и дополнительных согласованиях, но не стало проблемой. Очень впечатлила работа плиточника, идеально уложенная плитка, швы аккуратные. Впрочем вся бригада аккуратна и внимательна. Очень рекомендую!
Не рекомендую
img
СК БлагоДать

Антон Сергеевич К30.11.2018 в 0:37

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Доступная цена, смета, договор

НЕДОСТАТКИ:

Нет минусов

Комментарий:
Отличная компания! Все сделали быстро, качественно и по доступной цене. По ходу ремонта решил поменять радиаторы отопления, никто не стал препятствовать. Договорились по цене, включили в смету и график работ, и все было сделано вовремя и без каких-либо замечаний. Хочется отметить также и качество инструмента. Сам занимаюсь торговлей оборудованием, поэтому толк в этом знаю. Так вот, инструмент профессиональный, и видно, что за ним ухаживают, не бросают, очищают после работы. На мой взгляд, это показатель дисциплины и должного отношения к труду. Все рабочие молодцы, очень рад, что получилось посотрудничать с данной компанией.
Хочу выразить свою благодарность агентству Владис ,особенно сотрудницам Ольге Галкиной и Марине Кульковой!!! Работа выполненна качественно и профессионально,сделка завершена и я очень довольна!Спасибо вам большое ,вы лучшие!
Мы смогли объединить комнату и балкон! Теперь наш балкон – это не просто балкон, а уютное помещение, где я могу спокойно работать и при этом видеть своих деток, которые бегают в комнате. Эту компанию нам смогла посоветовать моя сестра, они в прошлом году туда обращались и заказывали у них остекленение балкона. Вот добрые слова о них мы там и узнали.
img
Меркурий

Alex A.

5
Не могу ничего плохого сказать о данной компании, покупала здесь потолки когда делала ремонт. Выбор не маленький, менеджеры все могут нормально просчитать, и по цене, и по материалам. Мастера установили за короткие сроки потолки, быстро и аккуратно проделали всю работу. Особенно понравился цветной потолок в детской, идеально вписался в интерьер комнаты. Рекомендую организацию.
img

alexandrovnamarij4

5
Трехкомнатная квартира в хрущевке преобразилась благодаря вашим мастерам. Отдельно хочется поблагодарить прораба Алексея, который не только полностью организовал доставку материалов и работу, но и помог определиться с дизайном и подсказывал, что и как. Рассказала брату, тот скептически отнесся, утверждая, что из меня тянут деньги. Но потом я рассказала ему о паре решений, которые предложил Алексей, и он успокоился, потому что советы были толковые. В итоге на ремонт потрачено столько, сколько я планировала, и внешний вид очень радует, получилось современно и удобно.
img
Окна Алма

Alexandra K.

5
Делали балкон, очень довольны остались качеством. Цена приемлемая, изготовление деталей 2 недели, балкон сделали за 2 дня.
img
Миллениум

annikova

5
И от меня лучшие рекомендации мастерам из компании Миллениум окна. Обращались к ним дважды, в прошлом году остекляли балконы, а в этом году заказывали все окна на дачу. Сделали все быстро и четко, команда у них реально слаженная и профессиональная, это мы еще по прошлогоднему опыту знали, поэтому и обратились к ним еще раз. Никакого брака или недоделок, все очень аккуратно сделали. Расценки адекватные. Есть гарантия, для меня это показатель качества работы. При необходимости будем обращаться снова к ним, а пока советуем их всем, кому актуально.
Ищете дизайнера? Рекомендую Дизайн-студию «План Б». Неделю назад мы переехали в нашу новую отремонтированную квартиру. Я специально не стал писать отзыв сразу после получения на руки дизайн-проекта. Мне хотелось дождаться реализации всех этих идей, чтобы проверить, насколько комфортно во всем этом жить. И я безумно доволен полученным результатом. Обо всем хочется рассказать по порядку. Во-первых, квартира около 80 кв. метров теперь кажется огромной. Да, она изначально просторная была. Но теперь она кажется гораздо больше. Во-вторых, все интерьерные решения выглядят стильно и современно. Очень интересной получилась гардеробная комната. Детская – это вообще восторг. У дочки в комнате теперь детская, но при этом стильная обстановка. Красивые и нежные обои, кровать необычная, вся мебель детская, но будет актуальна и в подростковом возрасте. В кухне-гостиной интерьер вообще влюбляет в себя с первого взгляда. И это я не преувеличиваю. Интересно выделена обеденная зона. Много света. Кухонный гарнитур и другие мебельные атрибуты перекликаются друг с другом. В-третьих, в квартире много света. И такое ощущение, как будто воздуха в квартире больше. В такой квартире приятно находиться. Даже уходить никуда не хочется) Особенно важно, что чувствуется невероятный уют. Спасибо дизайнеру за такую качественную работу!
Не рекомендую
ПРЕИМУЩЕСТВА:

НЕДОСТАТКИ:

Затянули сроки!

Комментарий:
Компания сильно затянула оговоренные в договоре сроки исполнения работ. На время ремонта своей квартиры уехал из города, с надеждой вернуться в аккурат с сдаче, но не тут то было! За два месяца моего отсутствия была сделана только черновая часть работ , штукатурка электрика стяжка… Ещё целых два месяца пришлось скитаться по знакомым. Считаю четыре месяца на однушку это очень много!
Не рекомендую
img
СК БлагоДать

Иванов Дмитрий

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Не нашел

НЕДОСТАТКИ:

Не рекомендую эту компанию

Комментарий:
Ощущение что все отзывы написаны ими же. Необходим капитальный ремонт. Специально отпросился на работе на 26.01 чтобы вызвать сразу несколько фирм и выбрать. Эти обещали приехать к 16:00. Пришло время но никто так и не перезвонил. Звоню сам. В ответ не видим вашей заявки. Через некоторое время перезванивает молодой человек и говорит что у замерщика сломалась машина. сказал что Ok давайте приму завтра сутра. В ответ-хорошо завтра подъеду)) уже странно то он менеджер, то подъедет.
Не рекомендую
img
Мастера Ремонта

Сергей Певзнер

ПРЕИМУЩЕСТВА:

соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы

НЕДОСТАТКИ:

нет замечаний.

Комментарий:
Профессионализм, компетентность, соблюдение сроков доставки, соблюдение согласованной сметы. Компания Мастера Ремонта действительно заслуживает 5 звезд. Мастера всегда пунктуальны, аккуратны и вежливы. На первой встрече сметчик предложил действительно достойное решение для моей студии, посчитал смету на следующий день. После подписания договора вышли через неделю. Я настоятельно рекомендую их !!!!!!!!!!!!
Не рекомендую
ПРЕИМУЩЕСТВА:

Делают в срок и качественно

НЕДОСТАТКИ:

нет

Комментарий:
Я заказал в компании «Фундамент» внутреннюю отделку своего таунхауса после того, как мои попытки сделать все с разными мастерами не привели к успеху. Я изучил отзывы, портфолио компании и пригласил сметчика. Он посчитал смету и сказал ,что могут приступить уже через 3 дня после заключения договора. Одной из моих проблем с самого начала была электрика. Но ребята справились, сделали много розеток, подключили всю технику. Ремонт стоил немало, но результатом я определенно доволен. Спасибо за проделанную работу, что все прошло без обмана и в указанные сроки.
Не рекомендую
img
Добрый дом

Яковлев Максим Максимович

ПРЕИМУЩЕСТВА:

Смета под бюджет, мастера быстро приступают к работе.

НЕДОСТАТКИ:

Не выявил

Комментарий:
Решил сделать ремонт в квартире, захотелось координально поменять всё, позвонил в оыис, диспетчер девушка выслушала задала необходимые вопросы, спустя 4 часа приехал инженер-сметчик совершил обмер моей квартиры, очень доходчиво все рассказал о процессе о компании и составил реальную смету, которая меня устроила. На следующий день встретились с ним же и заключили договор. Через день приехали прораб и рабочие, приступили к работам. Ремонт сделали быстро и качественно. Компанией в целом доволен.
Оставьте заявку для бесплатной консультации со специалистом.
Связаться с компанией
Заказать звонок
Хочу получить звонок:
Оставить отзыв

Оцените исполнителя

+ 7 ХХХ ХХХ-ХХ-ХХ
Сообщите исполнителю, что нашли его на Rate.su
Оставить заявку на подключение к партнерской программе
Создать профиль